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CONSTRUCCIÓN

PASOS A SEGUIR Y COSTES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE TU VIVIENDA

15 MARZO 2018

Realizamos esta entrada para guiar a futuros clientes acerca de los pasos a realizar, así como los costes de la construcción de su vivienda.

En primer lugar, es indispensable conocer el presupuesto del que se dispone para la construcción de la vivienda, así como las necesidades y calidades que se desean.

Con estos datos se podrá asesorar con mayor precisión sobre los costes de la obra. Como siempre indicamos, no será hasta que no se disponga del proyecto de ejecución, con sus mediciones correspondiente, cuando se pueda solicitar presupuestos a diversos constructores, y conocer entonces, el precio final de la construcción.

 

Indicamos, por orden, los diferentes pasos y gastos a tener en cuenta:

_COMPRA DE LA PARCELA.

Los precios son muy dispares en función de la ubicación, de la superficie, de la orografía, de la orientación, de la situación económica, etc.

En estos momentos se tiene que tener en cuenta los gastos de la escritura de compra-venta, así como los gastos del registro de la propiedad.

_HONORARIOS TÉCNICOS.

Describimos a continuación los conceptos que incluimos en nuestro estudio. En cursiva marcamos los que consideramos indispensables en cualquier valoración de honorarios.

_Toma de datos previa e inspección de la parcela o de la vivienda existente a derribar

_Redacción del proyecto de derribo, si existe en la parcela una vivienda a derribar.

_Redacción de Proyecto Básico y de Ejecución de vivienda, y piscina si la hubiera.

_Redacción del estudio de gestión de residuos de la construcción y demolición.

_Redacción de Estudio Básico de Seguridad y Salud o Estudio de Seguridad y Salud.

_Dirección de obras por parte del Arquitecto. Indicando la cuantía o cómo se van a realizar.

_Comprobación de certificaciones de obra.

_Asesoramiento y consultoría gratuita a lo largo de la obra.

_Asesoramiento en interiorismo.

_Perspectiva exterior de la solución adoptada.

_Certificado de eficiencia energética de edificios y su registro

_Seguimiento del control de calidad.

_Coordinación de Seguridad y Salud de la obra. 3 planes de seguridad

_Dirección de ejecución de obras. Indicando la cuantía o cómo se van a realizar.

_Documentación final de obra

_Visado de los documentos en el Colegio de Arquitectos.

_Póliza de responsabilidad civil.

_Libro del edificio

 

Si la ejecución de la obra no se realiza con un constructor único, solemos valorar por separado la aprobación de planes de seguridad y salud, cuando éstos superan los 3 planes en una obra.

 

El IVA de los servicios profesionales es del 21%.

 

_IMPUESTOS y TASAS DEL AYUNTAMIENTO:

_Impuesto de construcciones e instalaciones (ICIO). Impuesto que dependiendo de cada ayuntamiento, se abona con la solicitud de licencia, o antes del comienzo de las obras.

_Tasas. Se abonan con la solicitud de licencia. En algunas ocasiones se incluyen dentro del ICIO

El total de estos impuestos suele ser el 4-6% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material del proyecto). Como regla general, para obtener el PEM se emplean los módulos que los ayuntamientos exponen en sus ordenanzas fiscales.

_Tira de cuerdas. Necesaria para el marcaje de las alineaciones de la fachada o vallado de la obra.

_Licencia primera ocupación. Necesaria para poder entrar a vivir y obtener el suministro de agua y electricidad definitiva. Como coste aproximado, se podría indicar el 4 % del ICIO.

_Gestión de residuos. En algunos ayuntamientos se ha creado un impuesto o fianza por este concepto.

_Fianza de obra. Es la cantidad que el Ayuntamiento estima para la posible reparación de acera e instalaciones urbanas, en el caso de que no sean repuestas por el promotor de la obra. Se devuelve una vez se solicite licencia de 1ª ocupación. Entre 60-100€/ metro lineal de acera.

 

_OTROS GASTOS:

_Estudio geotécnico.

El tipo de terreno, la superficie de la vivienda y el número de alturas, determinará el número de sondeos y penetraciones que deben realizarse. Con ello el coste del estudio geotécnico. Rondan los 1.000-1.500 € con el visado incluido.

_Medición topográfica de la parcela.

Con ella se dan a conocer los desniveles de la parcela y la geometría de la misma. En ocasiones en las que la parcela es pequeña y llana, no es imprescindible. Empleamos una cinta métrica y obtenemos la geometría de la parcela. A veces también es imprescindible para conocer las coordenadas UTM que serán necesarias para registrar la vivienda.

El coste de medición para aquellas parcelas que no pueden medirse a mano ronda los 300-500 €. El IVA de los servicios profesionales es del 21%.

_Seguro de responsabilidad civil del promotor

Cubre los daños a un tercero o trabajador de la obra. Entre 250-500 €

_Seguro Decenal de Daños a la Edificación

“Es una póliza de daños de suscripción obligatoria para el Promotor de toda edificación cuyo destino principal sea el de vivienda.

Desde el 1 de enero de 2003 se excluye esta exigencia a los supuestos del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Su objeto es garantizar durante un período de diez años, a partir de la fecha de recepción de la obra, la indemnización o reparación de los daños físicos sufridos en el edificio asegurado y que sean consecuencia de vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la Obra Fundamental, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del mismo”. ASEMAS

_Control de calidad

_Ensayos de control del hormigón y acero de la obra. Dependerá del número de lotes que se establezcan en la obra y que dependerá de los m2 de forjado, de pilares, de muro, de cimentación, del hormigón empleado, etc.

_Prueba de estanqueidad de las cubiertas. En la Comunidad Valenciana es obligatorio que la prueba la realice una empresa externa cuando la cubierta esté terminada.

_Control externo de eficiencia energética. En la Comunidad Valenciana debe contratarse a una empresa de control externo que controle que el aislamiento y las instalaciones térmicas prescritas en el proyecto sean las que se están instalando en obra. Si así no fuera, emite un informe negativo no pudiendo obtener el certificado y la etiqueta de obra terminada, y por tanto no se podrá escriturar ni registrar. Los servicios rondan los 600 €

El IVA de los servicios profesionales es del 21%.

 

_Notario y Registro, IAJD

Necesario realizar escritura de declaración de obra nueva en construcción ante notario en el caso de que se solicite hipoteca.

Una vez terminada la obra se escritura y registra la vivienda.

 

_COSTE CONSTRUCCIÓN:

El coste de la construcción no se puede indicar hasta el momento en el que se disponga de un proyecto de ejecución, en el que cada una de las partidas de una obra se encuentren perfectamente medidas.

Según nuestra experiencia, el coste mínimo de la construcción de una vivienda unifamiliar calculamos que está en los 800 €/m2 + IVA. Esto siempre cumpliendo con todo tipo de normativas, tanto constructivas, como de habitabilidad y urbanísticas. Las calidades con este precio, serán unas calidades constructivas medias (lo que marca la normativa en estos momentos) y unos acabados básicos con escasas instalaciones (Agua caliente sanitaria y uno o dos Splits de climatización). Desconfiad de quienes venden precio de construcción más económico de dicho precio, pues seguramente no han construido con los requisitos que establece el Código técnico de la Edificación.

El coste indicado es tanto para vivienda en construcción tradicional como en construcción prefabricada o modular. Depende del sistema “prefabricado” empleado, el coste mínimo puede incluso ser superior

 

El IVA de autoconstrucción puede ser del 10%, si se cumple con una serie de requisitos.

Es aconsejable sumar a todas las cantidades un 5% del coste total para posibles imprevistos o mejoras.